繰上返済とは

 

住宅ローンの利用者が、毎月支払う返済額に加えて、余剰資金を使って、ローンの一部を返済することを「繰上返済」といいます。繰上返済した分は、元金の返済へと使われます。このため、繰上返済をすれば、元金に対してかかるはずの利息が減り、総返済額も少なく済むといった特徴があります。

繰上返済には以下の2種類があります。

 

期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに、期間を短くする方法です。30年、35年といった長期返済の住宅ローンを組む人は、当初の完済予定年齢が定年を超える可能性が高くなります。そのような場合に、期間短縮型の繰上返済を利用すれば、定年までに完済することもできます。

 

 借入金額3,000万円、約100万円の繰上返済をした場合の比較

早ければ早いほど利息軽減効果は大きい(金利3%、返済期間30年の場合)

金利が高いほど利息軽減効果は大きい(返済期間30年、5年後繰上返済した場合)

返済期間が長いほど利息軽減効果は大きい(金利3%、5年後に繰上返済した場合)

※期間短縮をし過ぎると、期間延長や借り換えが難しくなりますので、注意が必要です。繰上返済をした後に、家計収支が苦しくなり、毎月の返済を軽くしたいと思った時に、返済期間の延長やより低い金利への借り換えを検討することになりますが、一般的には期間延長には応じてもらえません。また、借り換えも従来の返済期間内で借入期間を設定するため、難しいでしょう。繰上返済は、将来の家計を見据えて行いましょう。

 

返済額軽減型とは、借入当初の返済期間を変えずに、毎月の返済額を軽減する方法です。利息軽減効果は以下に示すとおり、期間短縮型の方が大きいですが、毎月の返済額を少しでも軽くしたいといった場合には、返済額軽減型の方が有効です。

たとえば、固定金利期間選択型の住宅ローンを利用していて、固定期間が終了し、金利が上昇するような場合、返済額軽減型の繰上返済を利用することで、毎月の返済額が増えるのを抑えることもできます。

利息軽減効果だけを見ずに、家計の状況に応じて「期間短縮型」か「返済額軽減型」のどちらがふさわしいか検討してみてはいかがでしょうか。

 

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